合伙投资价值千万房产要被法院拍卖！东海律师团忠告：合伙买房要谨慎！

自从北上广深一线城市房屋限购限贷，新房和二手房价格出现严重倒挂后，使用个人名义合伙投资买房的情况非常普遍。以深圳南山为例，2016年时部分新房入市因限价政策售价仅在8万元左右，但是同区位的二手房超过11万元。在此情况下，一套100平米的新房转手就有超过300万利润。严格的限贷限购政策使大部分手中不差钱的人早就没有再买房子的名额。但是众多单套就上千万元的楼盘预售处出现大批彻夜排队摇号买房的景象，其中不少都是合伙买房或者借用他人名义买房。这种买房投资方式到底有没有风险？先看个东海律师团专业民商事律师承办的真实案例。
2017年中旬，L先生找到东海律师团，称其在2013年与X先生、C小姐三人合伙投资买房，房子登记于C小姐名下。房子之前处于出租状态，但是他最近突然被告知房子要拍卖了。
东海律师团接受L先生委托介入案件，随后了解到，L先生、X先生和C小姐三人在2013年初凑了200多万元首付款合伙投资买房，将房子登记于C小姐个人名下。当时买的房子价格约650万元。房子买后没多久，深圳就经历了一波房价大涨，到2017年，房子市价已经从购买时的650万元翻到了1800万元！四年时间，三人实际投入的首付款加偿还的贷款不过300多万元，扣除银行尚有的贷款，投资净盈利超过1000万元！正当L先生踌躇满志考虑要协商卖房套现时，突然获知房子被法院查封了，现在已经走到挂牌拍卖的地步。经过与执行法官沟通后方才了解到，原来C小姐经一个朋友请求，为其朋友提供了数百万元的借款个人担保。但是C小姐的朋友借完钱后却无力偿还，最终债权人将C小姐和其朋友一并告上法庭，要求C小姐承担担保责任。在C小姐无力偿还的情况下，法院在强制执行程序中将C小姐名下的房产拍卖。无奈之下，东海律师团代L先生提起了执行异议之诉，要求确认房屋份额，不得拍卖房屋，或者即使拍卖房屋，也应当为L先生保留相应份额的拍卖款。该案件至今经过执行异议、执行异议一审，现尚在二审中。
上面的案例事实上就是合伙买房的两大风险之一。下面我们说说合伙买房的风险。
首先一个就是案例中提到的，房子登记人肯定是一个具有完全民事责任的人。其具有完全的自主行为权利，而其他合伙人并不能为其妥善的把控到全部风险。C小姐在为朋友做担保的时候也一定坚信为这个朋友做担保肯定不会出事，但是最终的结果我们看到了。风险之所以是风险，就是在于难以预测性。一旦房屋登记人出现严重的行为错误，就很可能会累及其名下的财产——房屋。
合伙投资买房的第二个风险在于人心不可测、形势比人强。我们首先相信人之初性本善，一个平时品行端正的人一般是可信任的人。但是有句话，势比人强。如果一个人名下有1000万，可能100万的损失完全不至于其个人失信。但是如果其名下有1000万，却突然产生1000万、甚至数千万的债务时，能够经得住考验的人并不多。最终很可能留下一句话：我也不想这样，我只是没办法。房子登记于一个人名下，其有充分的个人自主权。一旦出现债务危机，个人转卖房屋后卷款消失的，并不少见。
合伙买房最大的风险在法理上其实不复杂。中国的房产实行登记制，即房子登记于谁的名下，就是谁的财产（不包含离婚纠纷）。产权人可以与人有私下关于份额的约定，但是该约定并不能对抗善意第三人。因此一旦第三人与登记所有人之间产生纠纷，约定共有人的权益便处于难以保障的状态。
最后，合伙投资买房到底行不行？首先肯定不能说不行。毕竟，这是一个暴富的门路，并不违反法律强制性规定。在只是我们要明白，风险和利益是共存的，系统风险即使不可能完全杜绝，但是一定要明白风险在何处，随时保持高度警惕。一旦风险苗头出现，立即做出有效反应。

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